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海南經濟特區物業管理條例





海南省人民代表大會常務委員會
公 告
第83號
《海南經濟特區物業管理條例》已由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議于2021年6月1日修訂通過,現予公布,自2021年11月1日起施行。
海南省人民代表大會常務委員會
2021年6月1日
海南經濟特區物業管理條例
(2010年7月31日海南省第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過 2021年6月1日海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議修訂)
目 錄
第一章 總 則
第二章 物業管理區域
第三章 業主和業主組織
第一節 業主和業主大會
第二節 業主委員會
第四章 物業管理服務
第五章 物業的使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人、物業服務人等的合法權益,營造文明和諧的生活和工作環境,根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本經濟特區實際,制定本條例。
第二條 本經濟特區內住宅區物業與非住宅區物業管理及相關監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理,是指業主通過自行管理、委托物業服務人的方式,對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。
物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 物業管理應當遵循黨委領導、政府主導、業主自治、專業服務、社區治理、多方參與相結合的原則。
推動在業主委員會、物業服務人中建立黨組織,發揮黨建引領作用。建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制,充分調動居民參與積極性,加強社區治理。推動符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。
第四條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入社區治理體系,建立和完善專業化、標準化、市場化、信息化的物業管理機制,建立物業管理聯席會議制度,協調處理物業管理的重大問題。縣級人民政府應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府配備專(兼)職物業管理工作人員。
縣級以上人民政府物業管理主管部門對本行政區域內的物業管理活動進行管理、監督和指導。
縣級以上人民政府發展和改革、自然資源和規劃、生態環境、財政、公安、應急管理、市場監督管理、綜合執法等相關部門按照各自職責,共同做好物業管理有關工作。
街道辦事處應當建立健全居住社區綜合治理工作制度,及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題。鼓勵街道辦事處建立物業管理工作機制,指導監督轄區內物業管理活動,推動業主設立業主大會、選舉業主委員會,并依法監督業主委員會和物業服務人履行職責。
鄉鎮人民政府應當根據本條例規定和市、縣、自治縣人民政府決定,負責轄區內物業管理活動的指導、協助和有關監督工作。
居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關工作。
第五條 物業管理行業組織應當依法加強行業自律管理,制定行業規范,規范從業行為,推進行業標準化建設,調解行業糾紛,促進物業服務人依法經營和誠信服務。
物業管理行業組織應當接受物業管理主管部門的指導和監督。
第六條 鼓勵業主、業主委員會、物業服務人組織開展文化娛樂、鄰里互助等多種形式的社區活動,推進和諧社區建設。
完善物業管理糾紛處理機制,鼓勵通過協商、調解、仲裁等方式解決物業糾紛。人民調解組織和行業性、專業性調解組織應當依法及時受理和調解物業糾紛,化解物業矛盾。
第二章 物業管理區域
第七條 物業管理區域的劃分應當考慮物業的規劃用地范圍、土地使用權屬范圍、自然界限、共用設施設備、建筑物規模、社區布局等因素確定。
已交付使用物業,按照已形成的物業管理區域劃定,不再重新調整,但業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。
第八條 新建物業的建設單位應當在申領房屋預售許可或者現房銷售備案前,將劃定的物業管理區域向所在地縣級人民政府物業管理主管部門申請備案,備案機關經審查認為建設單位劃定物業管理區域不符合本條例第七條規定的,應當書面通知建設單位重新劃定。已備案的物業管理區域應當在房屋買賣合同中明示。
已交付使用物業,由物業服務人向所在地縣級人民政府物業管理主管部門申請備案;沒有物業服務人的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案。
第九條 物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房,應當由建設單位按照下列標準提供:
(一)物業管理區域物業總建筑面積未超過二十五萬平方米的,按照不少于物業總建筑面積的千分之二提供,并不得少于一百平方米;
(二)物業管理區域物業總建筑面積超過二十五萬平方米的,二十五萬平方米以內部分,按照該部分面積的千分之二提供;超出部分按照該部分面積的千分之一增加。
業主委員會辦公用房建筑面積應當不低于二十平方米。
物業服務用房產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得改變其用途。
物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,具備水、電、通風、采光等使用功能,沒有配置電梯的物業,所在樓層不得高于四層。
第十條 物業管理區域內的下列部分依法屬于業主共有:
(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施設備,避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分;
(二)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位(車庫);
(三)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備;
(四)房屋買賣合同約定屬于業主共有的物業;
(五)法律、法規規定的其他共有部分。
建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,不動產登記機構應當進行實地查看,并在不動產登記簿上予以記載。
第十一條 業主大會成立前,利用業主共有部分進行經營的,應當在臨時管理規約中予以明示或者由業主共同決定;業主大會成立后,利用業主共有部分進行經營的,應當經業主大會同意。
利用業主共有部分進行經營所得收入扣除合理成本后的收益,歸全體業主共有,并應當單獨列賬或者設立單獨賬戶,或者由業主委員會與物業服務人設立共管賬戶。
業主大會、業主委員會應當加強對業主共有部分經營收益的監督管理,并可以對其使用情況進行審計。
第三章 業主和業主組織
第一節 業主和業主大會
第十二條 房屋的所有權人為業主。
基于與建設單位之間的房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有房屋但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。
業主在物業管理中的權利、義務,依照法律、法規規定以及管理規約、物業服務合同約定確定。
第十三條 下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則和管理規約;
(二)選舉業主委員會或者更換、罷免業主委員會成員;
(三)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
(四)選聘和解聘物業服務人;
(五)使用住宅專項維修資金;
(六)籌集住宅專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途和利用共有部分進行經營;
(九)利用共有部分進行經營所得收益的分配與使用;
(十)有關共有和共同管理權利的其他事項。
業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第十四條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
一個物業管理區域設立一個業主大會。
第十五條 物業管理區域符合下列情形之一的,可以召開首次業主大會會議,選舉業主委員會:
(一)房屋已出售且交付業主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上;
(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年。
符合前款規定成立業主大會條件的,建設單位應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立首次業主大會會議籌備組。業主也可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到申請后三十日內組建首次業主大會會議籌備組,也可以根據物業管理區域實際情況主動組建籌備組。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。縣級以上人民政府物業管理主管部門應當加強對成立首次業主大會會議籌備工作的指導。
第十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到成立首次業主大會書面申請后五日內通知建設單位或者物業服務人報送物業出售和物業交付資料、物業測繪文件、已籌集的住宅專項維修資金清冊等材料。
建設單位或者物業服務人應當自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。
經籌備組申請,房屋交易管理機構或者不動產登記機構應當及時提供房屋面積、門牌號碼、業主姓名和聯系方式等信息。
第十七條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居(村)民委員會代表組成。籌備組中的業主代表可以由業主自薦、推薦或者居(村)民委員會推薦產生,由街道辦事處、鄉鎮人民政府確定。
籌備組成員人數應當為單數,具體人數由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據物業管理區域具體情況確定。其中業主代表應當不少于會議籌備組人數的二分之一。建設單位拒絕派員參加籌備組,不影響籌備組的成立。
籌備組應當自成立之日起七日內,在物業管理區域內的顯著位置進行公示。
第十八條 籌備組應當完成下列籌備工作,并于首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內的顯著位置向業主公告:
(一)確認并公示業主名單、人數和投票權數;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式、內容和會議表決規則;
(三)擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(四)確定首屆業主委員會委員候選人產生辦法和名單;
(五)制定首屆業主委員會選舉辦法;
(六)其他籌備工作。
第十九條 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議;逾期不能召開的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請延長籌備期限一次,但延長時間不得超過九十日。
籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起十日內,向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。籌備組在規定期限內不能組織召開首次業主大會會議的,自行解散。
第二十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。
書面征求意見是指通過文書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的征求業主意見形式。在確認業主身份的前提下,以手機短信、微信、電子郵件等形式征求業主意見的,視為書面征求意見。
業主書面意見征集、統計辦法和存檔期限由業主大會決定,存檔期限不得少于五年。
縣級以上人民政府物業管理主管部門應當逐步建立業主決策信息服務平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。
第二十一條 首次業主大會會議應當對下列事項進行表決:
(一)業主委員會的選舉;
(二)管理規約草案;
(三)業主大會議事規則草案;
(四)需要由業主共同決定的其他事項。
第二十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。有下列情形之一的,業主委員會應當召開業主大會臨時會議:
(一)經百分之二十以上的業主提議的;
(二)發生重大或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主大會會議召集人應當于會議召開十五日前通知全體業主,并將會議議題、具體內容、時間、地點和形式等予以公示。召開業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和居(村)民委員會。居(村)民委員會應當派員列席會議。
業主大會會議召集人應當在業主大會會議作出決定三日內將決定公示。
第二十三條 業主大會會議采用投票方式進行。
業主可以自行投票,也可以委托他人投票,一名受托人不得接受超過三名業主的委托。
委托投票的,應當提供委托人和受托人的身份證明資料、授權委托書。授權委托書中應當載明委托事項、委托人意見、投票權數和委托人聯系方式。
第二節 業主委員會
第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,向業主大會報告物業管理的實施情況和業主委員會履職情況;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則修訂草案和業主共有部分經營收益管理與使用辦法;
(三)制定檔案和印章管理制度,制作和保管會議記錄等相關文件,并建立相關檔案;
(四)代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務合同;
(五)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務人履行物業服務合同,督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改;
(六)組織住宅專項維修資金的籌集,監督住宅專項維修資金的使用;
(七)監督業主和物業使用人遵守法律、法規、管理規約和業主大會決議,對其違法違約行為進行勸阻;
(八)法律、法規和業主大會賦予的其他職責。
前款所稱物業使用人,是指物業的承租人以及業主之外的其他合法實際使用物業的人。
業主委員會應當每年向業主公布業主共有部分經營與收益、住宅專項維修資金使用、經費開支等信息,公示業主委員會委員交納物業服務費用情況、車位(車庫)使用情況,保障業主的知情權和監督權。
第二十五條 業主委員會由五人以上單數組成,具體人數根據本物業管理區域的實際情況確定。
業主委員會委員由業主大會從業主中選舉產生,每屆任期三至五年,可以連選連任,委員任期與業主委員會任期相同,具體任期由業主大會議事規則規定。業主委員會主任、副主任由業主委員會從委員中推選產生。
第二十六條 業主委員會委員應當為本物業管理區域的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力;
(三)遵守管理規約和業主大會議事規則;
(四)本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系;
(五)書面承諾及時、全面履行工作職責;
(六)法律、法規規定的其他條件。
第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案:
(一)業主委員會委員名單及相關資料;
(二)業主大會會議表決結果及決議;
(三)管理規約、業主大會議事規則;
(四)業主大會決議的其他事項。
符合備案條件的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到備案資料之日起五日內出具備案證明。取得備案證明后,業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。業主委員會應當對所提供材料的真實性、合法性負責。
第一款所列備案事項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級人民政府物業管理主管部門。
第二十八條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔,經費的籌集、管理和使用由業主大會決定。
業主大會決定對業主委員會主任任期和離任實行經濟責任審計的,審計費用從業主共有部分經營收益中列支。
第二十九條 業主委員會委員不得有下列行為:
(一)拒不執行業主大會決定;
(二)弄虛作假,隱瞞事實真相,轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關的文件、資料或者擅自使用業主大會、業主委員會印章;
(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂物業服務合同;
(四)侵占、挪用業主共有部分收益,擅自將業主共有部分收益借貸給他人或者以業主大會財產為他人提供擔保;
(五)收受、索取物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的財物、減免收費等利益;
(六)向本物業管理區域提供服務的物業服務人銷售商品、承攬其相關業務,獲取其他不正當利益;
(七)泄露業主信息;
(八)違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。
第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的,其委員職務終止:
(一)因物業所有權轉讓、贈與、滅失等原因不再是業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履職能力的;
(三)被判處刑罰的;
(四)法律、法規、業主大會議事規則及管理規約規定的其他情形。
業主委員會委員職務終止的,業主委員會應當在物業管理區域內的顯著位置公告,并可以接受業主查詢。
第三十一條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主委員會決定中止其職務并予以公示,提請下次業主大會會議決定終止或者恢復其職務:
(一)拒不履行業主義務且拒不改正的;
(二)不履行委員職責和義務的;
(三)其他不宜擔任業主委員會委員的情形。
第三十二條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當在書面報告所在地縣級人民政府物業管理主管部門后,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。業主委員會在規定時間內不報告,也不組織換屆選舉的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當責令其限期組織換屆選舉,并通告全體業主。
業主委員會逾期未組織換屆選舉的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當成立由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表、業主代表、居(村)民委員會代表組成的業主委員會換屆小組。由換屆小組召集業主大會會議,重新選舉業主委員會。
第三十三條 業主委員會應當在任期屆滿后三日內,移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的,應當移交給新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的,移交給換屆小組或者所在地縣級人民政府物業管理主管部門代管。
第三十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,所在地縣級人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正;逾期不改正的,撤銷其決定,并通告全體業主。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求所在地縣級人民政府物業管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。
第三十五條 市、縣、自治縣人民政府可以根據實際需要,決定由街道辦事處、鄉鎮人民政府履行本章第三十二條、第三十三條和第三十四條規定的職責。
第四章 物業管理服務
第三十六條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前,應當選聘前期物業服務人,簽訂前期物業服務合同。
建設單位選聘前期物業服務人的,應當通過省人民政府公共資源交易平臺采用招投標方式選聘。其中,物業管理區域總建筑面積在三萬平方米以上的,應當采用公開招標方式;總建筑面積在三萬平方米以下的,可以采用邀請招標方式。投標人少于三個的,經物業所在地市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門批準,可以采用協議方式選聘前期物業服務人。
省人民政府物業管理主管部門應當結合實際,制定物業管理評標專家標準,確定評標專家名單,并納入省人民政府公共資源交易平臺專家庫管理。
第三十七條 前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務人約定,最長期限不超過三年。期限屆滿,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效之前,前期物業服務人繼續提供服務,服務期限為不定期;期限未滿或者未約定前期物業服務期限,業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第三十八條 新建物業交付使用前,建設單位和前期物業服務人應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共有部分進行承接查驗;未經承接查驗的,不得交付使用。
承接查驗時,建設單位應當邀請業主代表和所在地縣級人民政府物業管理主管部門參加,必要時可以聘請相關專業服務機構協助進行。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導開展物業承接查驗并公開結果,監督物業項目有序交接。
第三十九條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人提供物業服務。
同一物業管理區域內分期開發的物業,前期建成部分已確定物業服務人的,后期建成部分應當由同一物業服務人提供物業服務。
第四十條 業主大會成立后,由業主大會決定續聘或者選聘物業服務人。決定續聘的,由業主大會、業主委員會與原物業服務人簽訂物業服務合同;決定選聘的,擬定選聘方案,經業主大會表決通過后實施。選聘方案應當包括選聘的方式和物業服務內容、服務質量標準、服務收費、合同期限等內容。
除業主大會決定采用協議方式的以外,應當采用招投標方式選聘物業服務人。
第四十一條 物業服務人在物業服務活動中應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:
(一)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊;
(二)建立健全物業管理區域安全防范制度和制訂安全防范應急預案,保障安防監控設施正常運轉,落實安防人員、安防設施及安全保障措施,防范從建筑物中拋擲物品等情況發生,保護業主的人身、財產安全;
(三)維護物業管理區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;
(四)制定和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;
(五)不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;
(六)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;
(七)執行人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合人民政府和居(村)民委員會做好物業管理區域公共衛生、疫情防控等工作;
(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第四十二條 物業服務人應當在物業管理區域內的顯著位置公示、及時更新下列信息,并通過短信、微信等形式告知全體業主:
(一)物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;
(二)物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維保方案和應急處置方案等;
(四)共用設施設備和相關場地用水、用電的費用分攤和共有部分收益收支情況;
(五)車位(車庫)的出售和出租情況;
(六)住宅專項維修資金使用情況;
(七)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全注意事項;
(八)法律、法規規定的其他應當公示的信息。
業主有權查詢公示內容,業主對公示內容有異議的,物業服務人應當予以答復。
物業服務人應當聽取業主意見和建議,接受業主監督,每年向業主大會、業主委員會報告工作情況。
第四十三條 物業服務收費應當按照國家和本省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。
保障性住房物業服務收費實行政府指導價,由物業所在地市、縣、自治縣人民政府結合當地社會和經濟發展實際,充分考慮保障對象的經濟承受能力,合理制定具體收費標準。
其他物業的物業服務收費實行市場調節價的,應當遵循合理、公開以及質價相符的原則,由建設單位或者業主大會與物業服務人參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況,根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。
市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門應當發布物業服務清單,明確物業服務內容和標準。
第四十四條 物業服務人不得在物業服務履行期限內擅自調整物業服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調整等原因確需調整的,物業服務人應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料。物業服務人應當充分聽取業主意見,與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,由業主共同決定。
物業服務人不得強制或者變相強制收費,不得擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍。
物業服務人調整保障性住房物業服務收費的,應當及時向所在地人民政府價格主管部門備案。
第四十五條 業主應當按照約定按時足額交納物業服務費用。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費用。
業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用及相關費用的,業主大會或者業主委員會應當督促其限期交納;物業服務人應當書面催交,逾期仍不交納的,物業服務人可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水以及限制業主進出小區、入戶、使用電梯等其他方式催交物業服務費用。
業主違反約定逾期不支付物業服務費用超過三個月,且經兩次以上催告仍不支付的,物業服務人可以根據管理規約的規定在物業管理區域顯著位置公示。
第四十六條 業主共有部分應當安裝獨立的水、電等計量器具。共有部分使用的水電費用,可以納入物業服務費用統一收取,也可以由業主根據實際消費分攤,具體由業主和物業服務人協商確定。
第四十七條 有下列情形之一的,物業服務費用由建設單位全額交納:
(一)已竣工但尚未出售的;
(二)已竣工但尚未交付給物業買受人的物業;
(三)已經依法交付業主,但建設單位經物業服務人同意,在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用。
第四十八條 物業服務人應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務情形終止后十日內,辦理以下移交手續,并退出物業管理區域:
(一)移交業主共有的物業服務用房、物業管理設施設備用房、經營用房、場地和其他財物;
(二)物業承接查驗檔案;
(三)移交提供物業服務期間用業主共有資金購置的屬于業主共有的財產;
(四)移交預收的物業服務費用或者結余的物業服務資金、住宅專項維修資金及相關費用;
(五)移交提供物業服務期間形成的有關業主共有部分大修、更新、改造及維修、運行、保養的有關資料;
(六)其他應當移交的資金、資料和物品。
前款規定的財物和資料,成立業主委員會的,應當向業主委員會移交;沒有成立業主委員會或者業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的,交市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門接收和代管。
第四十九條 物業服務合同的權利義務終止后,物業服務人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續、退出物業管理區域。物業服務人拒絕移交、退出的,業主有權拒付物業服務合同權利義務終止后的物業服務費用;業主委員會或者業主可以請求市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令原物業服務人退出物業管理區域,并可以向轄區內公安機關請求協助,或者依法向人民法院提起訴訟。物業服務人應當負責維持退出前物業管理區域的正常秩序。
物業服務人違反前款規定,給業主造成損失的,應當賠償損失。
市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對物業服務人交接工作的監管。
第五十條 物業管理區域可以在居(村)民委員會的指導和監督下由業主自行管理。市、縣、自治縣人民政府可以根據實際情況制定業主自行管理辦法。
業主大會決定自行管理的,應當按照監督和管理分離的原則,制定自行管理方案,對以下事項作出明確規定:
(一)自行管理的執行機構;
(二)自行管理的內容、標準等;
(三)聘請專業服務機構的方案;
(四)物業服務費用、住宅專項維修資金的管理和使用;
(五)其他有關自行管理的內容。
電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維修和養護。
第五十一條 無物業管理的老舊住宅小區由全體業主共同承擔管理責任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和協助業主成立業主大會,由業主自行管理。無法實行自行管理的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居(村)民委員會組織基本保潔、電梯運行和維護等服務,費用由全體業主共同承擔。
第五十二條 業主、業主委員會和物業服務人之間因物業管理服務發生糾紛的,可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府申請調解,也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十三條 業主轉讓或者出租房屋時,應當將物業管理方面的約定告知受讓人或者承租人,并自合同簽訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業服務人和業主委員會。
第五十四條 業主裝飾裝修房屋,應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的法律、法規和管理規約的規定,并告知物業服務人和業主委員會。物業服務人應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,并對房屋裝飾裝修施工進行現場監督。
業主違反法律、法規或者管理規約規定的,物業服務人應當及時督促其改正;仍不改正的,物業服務人有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業管理區域,并報告有關主管部門,有關主管部門應當及時處理。
業主進行裝飾裝修影響到相鄰業主正常生活的,相鄰業主有權勸止,也可以請求物業服務人或者業主委員會協調處理。物業服務人或者業主委員會應當在接到請求后及時協調處理。
第五十五條 物業管理區域內的車位(車庫),應當首先滿足業主、物業使用人的需要。
車位(車庫)數量等于或者少于物業管理區域的房屋套數時,每套房屋只能配套購買或者受贈一個車位(車庫)。空余車位(車庫)可以臨時出租給業主、物業使用人以外的單位或者個人,但業主、物業使用人有需要的,應當隨時收回。
建設單位不得只出售而不出租車位(車庫)。建設單位應當公開物業管理區域內尚未出售、附贈或者出租的車位(車庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。
建設單位或者業主不得將車位(車庫)出售或者轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人。本物業管理區域業主以外的其他人購買車位(車庫)的,不動產登記部門不得辦理登記、過戶手續。
第五十六條 物業服務人應當采取措施,對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。進入物業管理區域的車輛,應當在停車場所有序停放,不得占用疏散通道、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放以及業主因搬家等確需臨時停放車輛的除外。
物業管理區域內發生交通事故報警的,公安機關交通管理部門應當受理。
對依照本條規定不得進入住宅物業管理區域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的,物業服務人應當予以阻止,或者責令離開。
第五十七條 業主、物業使用人、物業服務人、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務人的同意。其中物業服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
臨時占用、挖掘道路、場地的,應當在約定期限內恢復原狀。
第五十八條 新建物業應當按照國家和本省地方標準配建停車位充電設施,與主體工程同步設計、施工、驗收。
已建成物業應當按照標準和技術規范要求逐步改造建設停車位充電設施。物業服務人、業主委員會應當支持充電設施建設,配合施工單位等開展現場勘查、用電安裝、施工建設等工作。
第五十九條 已交付使用的物業管理區域內業主專有部分以外的水、電、氣等專業經營設施設備發生故障、不能正常使用的,專業經營單位應當及時采取措施,排除故障。
專業經營單位對專業經營設施設備進行更新、改造、維護和管理,進入物業管理區域的,業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合。
第六十條 物業管理區域內,供水、供電、供氣等專業經營單位應當向最終用戶收取使用費用。專業經營單位委托物業服務人代收代交的,應當簽訂協議,不得強制物業服務人無償代收代交相關費用,不得因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。
物業服務人接受委托代收代交前款費用的,不得向業主收取額外費用;不得以業主未交付物業服務費用等理由拒絕代收代交并擅自停止向業主供水供電供氣。
第六十一條 物業維修、更新和改造的費用,按照下列規定承擔:
(一)自用部分的所需費用,由擁有該部分的業主自行承擔;
(二)業主共有部分的維修、更新和改造費用,有約定的,按照約定承擔;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例分攤。依照有關規定設立住宅專項維修資金的,從中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的,費用應當由責任人承擔;
(三)物業保修期內發生的維修費用,由建設單位承擔,不得從住宅專項維修資金中列支;
(四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務人承擔的維修和養護費用,不得從住宅專項維修資金中列支。
第六十二條 鼓勵建設單位購買工程質量潛在缺陷保險。在保險期間內,因工程質量潛在缺陷造成物業損壞的,由業主向保險公司提出書面索賠申請,保險公司應當按照法律規定和合同約定履行賠償和維修義務。
第六十三條 住宅專項維修資金實行專戶存儲,以物業管理區域為單位設賬,并按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按照房屋戶門號設分戶賬。住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主,應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業,由建設單位一次性交存首期住宅專項維修資金,并在出售時向業主收取。不動產登記機構在辦理不動產首次登記時,應當核驗住宅專項維修資金交存情況。
住宅專項維修資金業主賬面余額不足首期交付額的百分之三十的,業主應當按照有關規定續交,續交資金不低于首期歸集的住宅專項維修資金金額。業主拒不續交住宅專項維修資金的,業主委員會可以督促其限期交納。
第六十四條 維修、更新、改造業主共用部分,需要使用住宅專項維修資金的,業主委員會、物業服務人或者相關業主可以提出使用建議,經業主依法共同決定后,由市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門審核同意列支。
發生下列危及房屋安全等緊急情況的,可以申請緊急動用住宅專項維修資金:
(一)消防設施設備嚴重損壞、電梯故障嚴重影響業主生活或者危及人身安全的;
(二)屋面、外墻損壞造成嚴重滲漏的;
(三)供水水泵損壞或者水管爆裂等導致供水中斷,嚴重影響業主生活的;
(四)樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發生脫落或者存在脫落危險,危及人身財產安全的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活或者危及財產安全的;
(六)供配電系統中涉及的設施設備發生故障,造成停電或者漏電,嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全的;
(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。
申請緊急動用住宅專項維修資金的,業主大會成立前,由物業服務人或者相關業主持有關材料向市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門申請,物業管理主管部門審核同意后列支;業主大會成立后,由業主大會或者業主委員會向市、縣、自治縣人民政府物業管理主管部門申請,物業管理主管部門審核同意后列支。
第六章 法律責任
第六十五條 建設單位違反本條例第九條規定,不按照規定提供物業服務用房的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期三個月內提供;逾期未提供的,責令建設單位按照本物業管理區域物業平均售價和規定的物業管理用房面積支付專款,用于購置、租賃物業管理用房,并處三十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十六條 物業服務人、業主委員會委員違反本條例規定,挪用或者侵占業主共有部分收益的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的共有部分收益,給予警告,沒收違法所得,并處挪用或者侵占金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十七條 業主委員會有下列情形之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門予以處罰:
(一)違反本條例第二十七條規定,未按時將有關材料報送備案,或者相關事項發生變化未重新報送備案的,責令限期改正,并給予警告;逾期不改正的,對相關責任委員處一千元以上三千元以下罰款;
(二)違反本條例第三十三條規定,拒不移交有關業主大會、業主委員會的財物、文件資料、印章等的,責令限期改正,并給予警告;逾期不改正的,對相關責任委員分別處五千元以上一萬元以下罰款。
業主委員會超越職權作出決定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關決定的,同意作出該決定的業主委員會委員應當承擔相應的法律責任。
第六十八條 建設單位、物業服務人違反本條例第三十八條規定,拒不履行承接查驗義務的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正,并處三萬元以上十萬元以下罰款。
第六十九條 物業服務人違反本條例第四十二條第一款第二項規定,未向業主、物業使用人公示物業服務費用的收費項目、收費標準的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上二萬元以下罰款。
物業服務人違反本條例第四十四條第二款、第六十條第二款規定及物業服務合同約定,強制或者變相強制收費,擅自提高收費標準,增加收費項目,重復收取費用,擴大收費范圍,接受委托代收代交時收取額外費用的,由縣級以上人民政府市場監督管理部門依法處罰。
第七十條 物業服務人違反本條例第四十八條、第四十九條規定,拒絕退出物業管理區域、拒絕辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令其限期退出、移交;逾期仍不退出、移交的,按照逾期天數處每日五千元罰款;構成治安管理處罰的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰。
第七十一條 物業服務人違反本條例第五十四條規定,未書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項,且未派人到裝飾裝修現場監督檢查的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令改正,可處一千元以上三千元以下罰款。
物業服務人發現業主違反房屋裝飾裝修或者管理規約規定,不及時向有關主管部門報告的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門給予警告,可處一千元以上兩千元以下罰款。
第七十二條 建設單位、物業服務人、業主以及其他有關人員有下列情形之一的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門予以處罰:
(一)建設單位違反本條例第五十五條第二款規定,不按規定收回業主、物業使用人以外單位、個人臨時租用的車位(車庫)的,責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處一萬元以上三萬元以下罰款;
(二)建設單位違反本條例第五十五條第三款規定,拒絕業主承租的,責令限期改正;逾期拒不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款;
(三)建設單位、業主違反本條例第五十五條第四款規定,將車位(車庫)出售、轉讓給本物業管理區域業主以外的其他人的,責令限期改正;逾期拒不改正的,沒收違法所得,并處違法所得一倍的罰款;
(四)違反本條例第五十六條第一款的規定,在住宅物業管理區域停放車輛占用疏散通道以及其他影響行人及車輛正常通行的,給予警告,或者處五十元以上五百元以下罰款;占用消防車通道的,依照有關法律、法規的規定處罰;
(五)違反本條例第五十六條第二款規定,在住宅物業管理區域停放工程車輛、大中型客貨車輛的,給予警告,或者處五百元以上五千元以下罰款;
(六)物業服務人違反本條例第五十六條第四款規定,不履行車輛管理職責的,可給予警告,或者處一千元以上三萬元以下罰款。
第七十三條 供水、供電、供氣等專業經營單位違反本條例第六十條第一款規定,因物業服務人拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門處十萬元以上五十萬元以下罰款。
物業服務人違反本條例第六十條第二款規定,拒絕代收代交相關費用并擅自向業主停止供水供電供氣的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令限期改正;逾期拒不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十四條 違反本條例規定,挪用或者侵占住宅專項維修資金的,由縣級以上人民政府物業管理主管部門責令返還被挪用或者侵占的住宅專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第七十五條 對物業管理區域內違反法律、法規和管理規約規定的損害他人合法權益的行為,業主委員會、物業服務人有權予以制止,并及時向有關主管部門報告。有關主管部門在接到報告后,應當對違法行為依法處理。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第七十六條 物業管理主管部門或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,未履行相關職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、收受賄賂等違法違紀行為的,由其上級機關或者監察機關依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十七條 違反本條例的行為,本條例未設定處罰但其他法律、法規已設定處罰規定的,依照有關法律、法規的規定處罰。
違反本條例的行為,經依法決定由市、縣、自治縣綜合執法部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府實施處罰的,從其規定。
第七章 附 則
第七十八條 省人民政府物業管理主管部門應當結合本經濟特區實際和特色,制定物業管理相關規定以及臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本。
第七十九條 本條例中有關專業用語:
(一)專有部分,是指物業管理區域內的房屋(含整幢建筑物)、車位(車庫)、攤位,以及規劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性,能夠明確區分;具有利用上的獨立性,可以排他使用;能夠登記成為特定業主所有權的客體;
(二)自用部位,是指業主所購房屋內部,由業主自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位;
(三)自用設施設備,是指業主所購房屋內部,由業主自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備;
(四)共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第八十條 在本省內經濟特區以外區域的物業管理工作,參照本條例執行。
第八十一條 本條例自2021年11月1日起施行。


關鍵字查詢:海南

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